相続対策も！都市部の不動産を賢く活用するリバースモーゲージのすべて

老後資金の準備は、現代社会において避けて通れない課題です。特に、高齢者の方にとっては、老後の生活を豊かにするかが大きな関心事でしょう。

そんな方々に注目していただきたいのが、所有している不動産を活用する「リバースモーゲージ」です。

本記事では、リバースモーゲージの仕組み、メリット・デメリット、具体的な活用方法など、老後資金の選択肢の一つとしてリバースモーゲージを検討されている方に向けて、わかりやすく解説していきます。

Table of Contents

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関からお金を借りる制度です。通常のローンとは異なり、借りたお金をすぐに返済する必要はなく、元本と利息は、自宅を売却した際に一括で返済します。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージの仕組みは、以下の通りです。

自宅を担保に: 自分が住んでいる自宅を担保に、金融機関からお金を借ります。
必要な時に必要な金額の借り入れが可能: 必要な時に、借入限度額内で何度でも借入することができます。
借入期間中は元金の返済は不要: 利払い型は毎月利息のみ支払いをします。取引終了時に自宅を売却するか、手元資金で一括返済します。利息を借入残高に組み入れる方式もあります。
住み続けられる: 借入後も、住み慣れた自宅に住み続けることができます。

リバースモーゲージのメリット

老後資金の確保: 定年退職後の生活費や、医療費など、老後の資金として活用できます。
住宅ローンの残債返済: 住宅ローンが残っている場合、リバースモーゲージで一括返済し、返済の負担を減らすことができます。
住み慣れた家で暮らせる: 自宅に住み続けながら、資金を得ることができます。

リバースモーゲージのデメリット

自宅の評価額が下がるリスク: 自宅を売却する際に、不動産価格が下落している場合、売却代金で借入額を全額返済できない可能性があります。
相続への影響: 相続人は自宅を相続できない可能性があります。
金利変動リスク: 一般的にリバースモーゲージは変動金利です。金利が上昇すると、返済額が増える可能性があります。
手数料がかかる: 契約時に手数料が発生します。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージには不動産関連費用のみに利用できる商品と資金使途自由（事業・投資は不可）が商品があります。

不動産関連費用にのみ利用できる商品の代表は住宅支援機構のリバース６０（申込窓口は取扱金融機関）です。
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/index.html

また、担保物件の売却代金でローンを返済する場合、不動産市況によっては不動産売却額が残債務を下回るケースがあります。売却費で返済しきれない残債務の取り扱いの違いでリコース型とノンリコース型に分けることができます。

リコース型：残債務を相続人が返済する必要がある
ノンリコース型：残債務を相続人が返済する必要がない

リバースモーゲージの活用事例

老後資金の不足を補う：日常の買い物や、光熱費の支払いなど、生活費に。
住宅ローンの借り換え：月々の支払いは利息のみなので、毎月の負担を軽減できます。
介護費用に充てる：介護費用や介護施設等の入居資金に使うこともできます。
旅行や趣味に使う：旅行や趣味、孫の教育資金などに使うこともできます。
相続税対策に活用する：リバースモーゲージの融資金を生前贈与に利用して相続税対策を行うことができます。現金よりも不動産のほうが相続税評価は低いので活用には注意が必要です。専門家に相談することをお勧めします。
相続税の納税原資として：不動産を相続したものの現金などの金融資産が少ない場合に、相続した不動産を担保にリバースモーゲージでお金を借りて相続税の納税にあてることができます。

リバースモーゲージの注意点

契約内容をしっかり確認する: 契約内容をよく理解し、特に返済条件や金利について注意深く確認しましょう。

複数の金融機関を比較する:担保にできる不動産の所在地、金利や手数料、借入限度額、年齢制限などが異なるため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。
資金使途：資金使途が自由な商品もあれば借入金の使途が住居費関連（住宅購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など）に限られている決まっている場合があります。
専門家への相談: 不動産会社や金融機関の担当者だけでなく、税理士やファイナンシャルプランナーなど、専門家への相談も検討しましょう。
マンションはリバースモーゲージの対象外が多い：金融機関は基本的に土地の評価額にお金を貸しているためマンションはリバースモーゲージの対象外となっています。東京スター銀行・楽天銀行・きらぼし銀行など一部の金融機関ではマンションも融資対象となっています。
東京スター銀行　https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/reverse_mortgage/
楽天銀行　https://www.rakuten-bank.co.jp/loan/reverse-mortgage/index.html
きらぼし銀行　https://www.kiraboshibank.co.jp/kariru/reverse-mortgage/point.html
元本割れ：相続時に不動産評価が下がっていると不動産売却額が残債務を下回る元本割れが起き、相続人が不足分を負担しなければならなくなります。元本割れが不安な場合は不動産の売却後に相続人に不足額が請求されない「ノンリコース型」を選びましょう。金利が高くなる傾向にありますがノンリコース型は相続人が残債を返済する必要がありません。
税金：ノンリコース型において返済が不要となる残債務部分については、債務免除益とみなされ、一時所得が発生し、所得税等が課税される可能性があります。