住宅ローンの支払いが困難になり、家の売却を検討し始めている方もいらっしゃるでしょう。収入の減少や予期せぬアクシデントによって、毎月の返済が重くのしかかることは珍しくありません。こうした状況では、まずは銀行に相談し、返済条件の変更を検討することが重要です。しかし、それでも改善が見られない場合には、任意売却という選択肢があります。このページでは、任意売却の仕組みや注意点について詳しく解説し、競売を避けるためのポイントをご紹介します。
住宅ローンの返済が難しくなったらどうすればいい?
自宅や収益物件を購入する際には想定できなかったアクシデントによって、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方は少なくありません。
各銀行には住宅ローンの返済が難しくなった場合の「返済条件の変更」に関する相談窓口があります。
全ての状況で条件変更に応じてもらえるわけではありませんが、返済条件を変更して一時的に利息のみの支払いにする、返済期間を延長して月々の返済額を少なくするなどの対応ができる場合があります。
住宅ローンの返済が難しくなったら、まずは銀行に返済方法の相談をしましょう。
それでも、状況が改善しない場合に債権者の許可を得て不動産を売却したお金でローンを返済する「任意売却」を選択します。
任意売却とは?
住宅ローンの残債がある物件を売却したい場合には、残債を完済して抵当権を抹消してもらう必要があります。
一方で不動産の売却金でローンが完済できないことは珍しくありません。
不動産の売却金でローンが完済できない場合には足りない分を自己資金で用意します。自己資金が足りない場合にはローンを返済して残債を減らしながら資金が貯まるまで売却を待ちます。
しかし、想定できなかったアクシデントによって、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却をする場合には資金が貯まるまで売却を待つ余裕はありません。
住宅ローン・アパートローンの返済中には、以下のようなお悩みがよく聞かれます。
- 病気やケガで収入が減ってしまった
- 会社の倒産やリストラでローンが払えなくなった
- 離婚に伴い出費が増え、ローンを返済する余裕がない
- 退職金が減り、住宅ローンが完済できずに年金で住宅ローンを返済している
- 家賃収入が減ってしまいアパートローンの返済ができない
住宅ローンで購入した自宅には金融機関の『抵当権』という担保権がついています。
抵当権が設定されている自宅の土地と建物は、住宅ローンの滞納が続き返済が見込めない場合に、金融機関が住宅ローンの残債回収のため強制的に競売にかけることができます。
住宅ローンが払えなくなってしまった場合に、競売を回避する手段として、金融機関の許可を得て一般市場で不動産を売却し、その売却代金で残債務を返済する「任意売却」が存在します。
任意売却の仕組み
通常の売却との最も大きな違いは金融機関側の合意なしでは不動産の売却ができないという点です。
任意売却は金融機関が拒否すれば利用することができないのです。
自由意志で売却できる通常売却と違い、金融機関との交渉から始まるのが任意売却です。所有者は売却価格を決める事はできず、基本的には債権者が許可した価格での売却という形になります。
金融機関からの許可が下りれば売却期限はあるものの、ある程度所有者の希望条件で通常の売却と同様にすすめていくことができます。
任意売却では、金融機関との交渉が不動産の売却活動だけでなく、売却後のローン残債の返済方法などにも及びます。
そのため、任意売却の実績が豊富な不動産会社を味方につけると大変有利です。
任意売却を利用するには条件がある
金融機関によって、あるいは交渉によって任意売却を利用できるかどうかは変わります。
任意売却のおおよその条件を確認していきます。
売却活動に充てる時間が十分にある
上記の住宅ローン滞納後のスケジュール例のとおり、滞納をすると即競売になるわけではありませんし、競売が申し立てられたからといってすぐに自宅を失うということはありません。
競売の申し立てが行われた後でも売却先が決まれば、競売が取り下げられることがあります。
(住宅金融支援機構から借入されている場合はスケジュールが異なります)
しかし、金融機関としても貸したお金の回収を急いでいます。債権者としても競売を取り下げて任意売却に応じるには時間的余裕が必要です。ある程度の時間がなければ任意売却ができないこともあります。
共有者・連帯保証人の合意が取れている
任意売却を行う際には、共有者・連帯保証人から合意が必要となります。
税金を滞納していない
仮に税金を滞納していたとしても任意売却の手続きは進めていく事は可能ですが、いつ差押えを行うかは分かりません。差押えがあるとそれ以後は、債権者の許可なくその不動産を売るなどの処分ができなくなり任意売却も行うことができなくなります。
任意売却の流れ
現状を把握し金融機関に相談する
ローンを借りている金融機関に連絡をして、住宅ローン滞納状況や残債の状況などを詳しく把握します。今のままでは返済が厳しいと判断したら、任意売却について相談します。
金融機関の指定する「任意売却に関する申出書」等の書類の提出が必要な場合もあります。
不動産会社に価格査定を依頼
任意売却を依頼する不動産会社に不動産の査定額を出してもらいます。相場より高く設定してしまうと任意売却の期間内に売却できず競売となってしまう可能性があります。販売価格は金融機関の許可が必要なので相場通りの価格査定をしてくれる不動産会社に依頼しましょう。
債権者(金融機関)の許可を得る
金融機関指定の書類(価格査定書・外観、室内写真・間取図・地図等)をそろえて提出し、売却価格・売却時期・売却後に残債が残る場合の返済方法などを債権者である金融機関に相談します。すべての債権者から許可を得て任意売却をスタートします。
任意売却の開始
金融機関の許可を得たら、不動産の任意売却を開始します。一般の不動産売却と同じく広告を掲載し、購入希望者の見学があります。任意売却は売却までの期限が決まっていますので、なるべく内覧希望者の予定に合わせて在宅し、室内はきれいな状態にしておきましょう。
なかなか買い手が見つからないときは、価格を下げるといった条件の変更が必要になりますが、価格を変更する場合には、金融機関の了承が必要となります。
販売活動と並行して抵当権等の抹消条件について、利害関係人(差押債権者・後順位抵当権者等)と配分額や控除費用(仲介手数料、抹消登記費用等)について交渉を行います。
売買契約の締結
購入希望者が現れたら金融機関に報告し、抵当権抹消の可否について確認します。金融機関が抵当権抹消を承諾すれば売買契約の締結をして手付金を受け取ります。
売買契約には以下の特約をつけます。
・債権者から最終的な合意が得られなかった場合は白紙撤回となる特約
・契約不適合免責の特約(売主に責任を負うための支払い能力などがないため)
残代金の決済・不動産の引き渡し
買主の住宅ローン承認手続きなどが終わるのを待ち、決済・引き渡しをおこないます。
残代金の決済で受け取った資金でローンの残債を返済し、抵当権の抹消手続きと同時に所有権を買主に移転します。
売却資金でローンの残債が完済できない場合は、残債の完済に向け、新たなローン契約を締結します。
任意売却のメリット
競売よりも高く売れる可能性が高い
最大のメリットは通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながることです。
競売での売却価格は市場価格の約50~70%となることが一般的です。内覧ができなかったり、住宅ローンが利用できないため購入する人が限られるなどの理由で、買い手がつきにくいことが原因です。
それに対し、任意売却では早期に成約しなければならないという事情があるため相場通りとはならなくても、市場価格の約80~90%程度で売却できる可能性があります。
任意売却でも競売でも売却代金で住宅ローンを返済することにかわりありません。
高く売れればそれだけ残債が減り、売却後にローンが残る場合でも返済負担が軽くなります。
経費や引越し費用を軽減できる可能性がある
交渉次第では売却代金から仲介手数料、抹消登記費用、引越し費用等を控除してもらえることがあり、延滞損害金減額の相談に応じてもらえる場合があります。
売主の意思を反映できる
裁判所主導で一方的に売却が進む競売と比べると引渡時期についての調整がしやすく(債権者が認める任意売却の条件の範囲内で)自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。
任意売却のデメリット
任意売却にはデメリットも存在します。主なデメリットは以下の点です。
- 個人の信用情報に傷がつく
- 個人の判断だけで売却(売却額)を決定できない
- 債権者が指定した任意売却のタイムリミットを過ぎると競売に移行する
- 残債分の支払いは続く
任意売却を行うという事は3ヶ月~半年以上の住宅ローンの滞納を行っている状態という事になります。住宅ローン滞納により、その後の生活でいくつか制限を受けます。
具体的には新規のクレジットカードを一定期間作ることができない、新たなローンを組むことができない(住宅ローンはもちろん金額によっては携帯電話の分割なども不可)などがあります。
競売でも同じですが、任意売却による売却資金で返済しきれなかった残債については分割払いでの返済が続くことになります。不動産に設定されている抵当権は抹消されても、債務が免除されたわけではなく返済は続きます。
売却後の生活も考慮されて返済計画を立てますので、住宅ローンの返済額よりも安くて負担は減りますが、返済そのものは続きます。
自宅を競売で失わないために早めに相談を
住宅ローンの返済に不安を感じたら、まずは金融機関に連絡しましょう。早めに相談することで問題が大きくならないうちに対処できる可能性があります。
金融機関に相談しないまま滞納を続けると、融資金が回収できないとみなされて競売に向けた手続きが始まってしまいます。
住宅ローンや不動産の売却に関するお悩みや相談があれば、当社へお早めにご相談ください。
ファイナンシャルプランナーが家計の見直しや返済計画の見直しなど、お客様の状況に合わせたアドバイスを行うことで状況が改善することがあります。
不動産の査定・売却についても丁寧にご説明いたします。
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・不動産業界20年の経験を持つベテラン
・宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーの資格を保有
・実需不動産、投資用不動産、任意売却など幅広い分野の実務経験
・これまでに数多くのお客様の不動産売買、賃貸、資産運用をサポート
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