なぜ空き家管理が必要なの？

「空き家」は放置しておくと多くの問題を引き起こす可能性があります。老朽化による建物の倒壊リスクや治安の悪化、害虫や害獣の発生、さらには資産価値の低下など、さまざまなトラブルを避けるためにも、空き家管理は欠かせません。本記事では、なぜ空き家管理が必要なのか、その理由を詳しく解説し、適切な管理の重要性とメリットについて考察します。

日本の住宅の多くは木造建築であり、湿気が多い日本の気候は木材が腐りやすい環境だと言えます。

定期的な管理を怠り、通風、換気を行わない空き家は、湿気の滞留によって長期間水分にさらされることでカビの発生を誘引する恐れがあります。湿気によって木材が腐ればシロアリの発生につながることもあります。

老朽化が進むと建物が倒壊する危険性があり、周囲の人や建物に被害を及ぼす恐れがあります。

また、長く水道を使用しないことにより、においの逆流を防ぐために水がたまる排水トラップ内の水が蒸発して下水の臭いが逆流することがあります。また害虫の侵入をまねく恐れもあります。

天井の雨漏りや、壁、床の腐食等の発見が遅れれば家の劣化スピードは増すばかりです。定期的に室内の状態を確認し家の異常を早期に発見することができれば、大事に至る前に補修が可能となり、家の寿命を延ばすことにつながります。

空き家の売却や賃貸を検討されるのであれば、なお一層定期的な管理が大切です。日本の不動産市場では、管理の行き届いてない空き家（放置空き家）は、「古家」として解体費用を売主が負担するなど資産ではなく負の資産として扱われてしまいます。

維持費や税金の負担

空き家であっても土地や建物に対する固定資産税や都市計画税の負担は続きます。また、住宅用地に対する税の優遇措置（固定資産税の住宅用地の軽減措置）は、空き家の状態が放置され管理不全空き家・特定空き家に認定されると失われ、税負担が増える可能性があります。

長期間住んでいない場合でも、建物が傷まないように定期的なメンテナンスが必要です。外壁の補修、屋根の修理、庭の手入れなど、維持費がかかります。

固定資産税の計算例

固定資産税評価額：4,500万円 (30万円/㎡)　土地面積：150㎡

課税標準額　＝　固定資産税評価額　×　1/6
4,500万円　×　1/6　＝　750万円

固定資産税　＝　課税標準額　×　1.4％
750万円　×　1.4％　＝　10.5万円

（管理不全空き家に認定され非住宅用地となった場合）
固定資産税　＝　課税標準額　×　1.4％
固定資産税評価額　×　70％　×　1.4％　※負担水準70％超として計算
4,500万円　×　70％　×　1.4％　＝　44.1万円

空き家を放置して管理不全空き家・特定空き家に認定されると固定資産税が約4倍になり税負担が大幅に増えます。

ポストからあふれ出た大量のチラシ、草木が伸び放題の庭など、一目見て空き家と分かる状態で放置されている家を見かけることが増えました。

管理を怠り、自ら空き家であることをアピールしてしまっていては、不審者に門戸を広げているようなもので不法に占拠されてしまう可能性があります。

また、不審者だけでなく、塀に囲まれた空き家に粗大ゴミを不法投棄されたケースもあります。
粗大ゴミやポイ捨てされたペットボトルや生ゴミ、残念ながらこれらのゴミは所有者自身で処分するしかありません。

ゴミを放置すれば放火のターゲットなどになる恐れもあり、害虫が湧くなど衛生上の問題もあります。

定期的な清掃を実施することで清潔な環境を保つことが管理上大切です。

また、不動産管理会社の看板を設置することも有効な手段の一つです。「いつ人が来るか分からない」という状態を保つことが、不審者侵入やゴミの不法投棄防止になります。

たとえ空き家であっても地震などの災害で屋根瓦や窓ガラスが飛散したり、ブロック塀が倒れるなどして他人が怪我をした場合、不動産の所有者の責任となります。劣化の著しい家屋では、大災害でなくても壁や屋根材の崩落や家屋自体の倒壊などにより、他人に危険を及ぼす可能性が否定できません。

天災がきっかけの事故であったとしても建物の管理状態に問題があったと判断されれば、空き家の所有者は、怪我をされた方から賠償責任を問われる可能性があります。定期的な空き家の管理を行い、これらの危険要素を早めに取り除いていくことが、無用の事故やトラブルの防止には欠かせません。

他にも庭木の隣地への越境やゴミの不法投棄による異臭・害虫発生など、近隣住民とのトラブルや法的責任を問われる事態を招いてしまう恐れがあります。

※管理水準の低下した空き家や空き店舗の周辺への影響　国土交通省によるアンケート（H21.1）結果を引用

近年、空き家の数は増加を続けています。国交省によると居住目的のない空き家は、この20年で1.9倍となり、今後の増える予定です。放置すると倒壊する危険性があるなどの観点から、「空家対策特措法」も制定されました。

危険な空き家の所有者に対して、空き家の適正な管理の助言・指導・勧告・命令を行い、所有者の費用負担による空き家の撤去（行政代執行）を行う、国や地方自治体もそのような厳しい姿勢で空き家問題に取り組んでいます。
※横浜市では空家法施行から令和4年度までに、累計 356 件を特定空き家と認定しています。

管理不全空家が減税対象外に

放置されている空き家については、「特定空き家」に該当しない限り、これまで固定資産税を軽減するという住宅用地特例制度※による優遇税制が適用されてきました。しかし法改正によって、その優遇税制が変わります。

放置すると「特定空き家」になりかねない特定空き家予備軍を「管理不全空き家」に指定をして住宅用地特例制度の適用外とする法案が可決され、固定資産税の負担が大幅に増加することになる場合があります。

※住宅用地に対する固定資産税の課税標準（課税する対象となる金額）を減額する特例

固定資産税が急に高くならないようにする負担調整措置があるため税額が6倍になるわけではありませんが、3～4倍程度になる可能性はあります。

建物を解体し更地にすると固定資産税が増えることから空き家を放置してきた方についても、管理不全空き家に指定されてしまうと固定資産税増額を余儀なくされる可能性があります。したがって、固定資産税対策としても、空き家の利活用、処分や除却を検討する必要があります。

最悪の場合、行政による強制解体や撤去が行われ、その費用が所有者に請求されることになります。これを避けるためにも、空き家の管理は不可欠です。

空き家の有効活用を見据えた準備を

売却や賃貸の準備

空き家を将来的に売却や賃貸に出すことを検討している場合、定期的な管理が重要です。空き家の状態を良好に保つことで、売却時や賃貸契約時にスムーズに進めることができます。また、リノベーションやリフォームを行う際も、劣化が少ない状態を維持していれば費用を抑えることができます。

自己使用や親族の利用の準備

将来的に自分や家族が利用する可能性がある場合も、空き家の管理は必要です。手入れを怠ると、後々の修繕費が大きくなり、再利用に時間やコストがかかってしまいます。

自治体の補助も活用しましょう

空き家の管理や耐震改修工事、空き家の解体などについて助成金のある自治体があります。
自治体から資金的な助成が受けられるのであれば活用しましょう。

まとめ

空き家管理は、所有者の負担軽減だけでなく、周囲の住民や地域社会への影響を最小限に抑え、建物や土地の資産価値を守るためにも重要です。

栄不動産では空き家の管理についてご相談をお受けしております。相続したご実家が空き家になっている、ご両親が介護施設に入所したためご実家が空き家になっているなど空き家についてのご相談がありましたらお気軽にお問い合わせください。

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投稿者プロフィール

栄不動産

・不動産業界20年の経験を持つベテラン
・宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーの資格を保有
・実需不動産、投資用不動産、任意売却など幅広い分野の実務経験
・これまでに数多くのお客様の不動産売買、賃貸、資産運用をサポート

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