不動産売却の基礎知識

不動産売却の基礎知識

不動産売却で押さえておきたいポイントや必要な費用・書類について解説

不動産売却は、できるだけトラブルなく進めたいもの。不動産売却の注意点を理解し、きちんと必要経費や必要書類を確認しておけば売却時に慌てなくて済み、買主様にも安心してもらえるでしょう。このページでは、不動産売却で押さえておきたいポイントや必要な費用・書類について解説します。

不動産売却で押さえておきたい大切なポイント

①周辺地域の価格相場

不動産を売却するとき、周辺地域の価格相場を確認しておくことは大切です。

一般的に不動産売却では、エリアごとに売れやすい価格帯が決まっているといわれています。価格設定が近隣の相場より大幅に高いと、なかなか購入希望者は現れないかもしれません。

少しでも早く不動産売却を成功に導くには、周辺地域の相場価格を調べておく必要があると考えられます。

不動産流通機構が運営するReins Market Informationを使って過去の相場を調べる方法がおすすめです。
このサイトでは実際に売れた価格（成約価格）調べることができるため、あなたの不動産が実際に売れる価格に近い金額が分かります。

②不動産査定

不動産査定は、売却の意思を問わず依頼できます。簡単に済ませたいなら担当者が現地に足を運ばずに済ませる「机上査定」、詳しい査定額を知りたい場合には不動産を直接査定する「訪問査定」を選ぶとよいでしょう。

会社によっては、売却依頼欲しさに価格相場をふまえず魅力的に見える高い査定額を提示してくる場合があるので査定額の根拠資料を確認しましょう。

③媒介契約

不動産を売却する際、個人で買い手を見つけ、契約を終わらせることはむずかしく、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。

媒介契約は、物件の売り手と不動産会社とが取り交わすもので、不動産会社が契約内容を記載した書面を作って売り手に渡すよう、宅地建物取引業法により義務づけられています。

締結方法は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあるので、担当者に詳細を確認のうえ自分に適したものを選んでください。

媒介契約名	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
何社と契約できる？	不動産会社1社のみと契約それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する	不動産会社2社のみと契約それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する	複数の不動産会社と契約できる
自ら買い手を見つけていい？	売主が買い手を見つけて契約する場合は、違約金が発生する	売主が買い手を見つけて契約する場合は、媒介契約の履行のために要した費用を支払う※	売主が買主を見つけて契約できる
販売状況の報告頻度は？	1週間に1回以上、売主へ販売状況を報告	2週間に1回以上、売主へ販売状況を報告	報告義務なし
レインズへの登録は？	媒介契約締結の後、5日以内にレインズへ登録	媒介契約締結の後、7日以内にレインズへ登録	登録義務なし。売主の希望による

※調査費用、販売活動費用、現地案内交通費、契約交渉に要する費用等の実費

④不動産の売却方法の種類

実際に不動産を売却するときは、あらかじめ売却方法を知っておくと安心です。

不動産の売却方法と言っても手続きは同じで「誰に売るのか」で契約の進み方が異なります。具体的には個人（エンドユーザー）と法人（不動産業者買取）に分けられます。

エンドユーザーへの売却は、売主様が売却価格に自分の意向を反映しやすいところが魅力的ですが、住宅ローンを利用するケースが多く引越し時期などの調整が必要となります。

不動産買取は、価格は安くなるものの物件を不動産会社に買い取ってもらえるため早期の契約成立を見込めます。価格が安くなる分、諸条件は売主様の希望に合わせてくれることが多く融通が利く場合が多いです。

不動産売却で自分に合った方法を選ぶためにも、どんな選択肢があるか事前に理解しておくことをおすすめします。

⑤所有物件の長所と短所

不動産を売却する際、所有物件の特徴を長所と短所ともに把握しておく姿勢は重要です。
多くの売主様は自分の不動産に愛着があり、その不動産の良いところを積極的にアピールします。しかし実際は、客観的な目線で不動産の特徴をアピールしたほうが買主様の関心を引くには効果的です。

長所ばかり強調すると、逆に不動産の魅力は薄れる可能性があります。

不動産の現状にふさわしい価格を検討するなら、長所だけでなく短所も知っておいたほうがよいといえます。

不動産売却時に発生する税金と諸費用

不動産を売却すると、さまざまな費用や税金が発生します。かかる主な税金と諸費用は印紙代、譲渡所得税・住民税、測量費用、仲介手数料、登記費用などです。不動産売却では多くの必要経費が発生するので、あらかじめ費用を確認し、資金を用意しておくとよいでしょう。

不動産売却で支払う費用・税金

印紙代	不動産売買などで契約書に課される税金を指し、契約書に貼付する収入印紙の購入費として支払います。税額は、契約書の記載金額などに応じて決まります。参考：国税庁印紙税
譲渡所得税	土地や建物などの不動産を売却して得られた利益のことを「譲渡所得」といい、不動産売却で利益が発生したときに所得税と住民税が課税されます。税率は、不動産の所有期間やマイホームか否かなどで大きく変わります。
測量費	境界が確定していない、境界標がないなど測量が必要な場合に発生し、作業をした測量事務所に支払います。
仲介手数料	不動産会社の仲介で不動産を売却できた場合に支払う報酬です。取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税が上限となっています。計算例：4000万円 × 3％＋ 6万＝ 126万＋12.6万円（消費税）＝138.6万円
住宅ローン	売却物件に住宅ローンが残っていれば、売却で得た代金から残債を返済する必要があります。残債の一括返済に手数料が必要な場合があります。ローン返済後の抵当権の抹消には登記費用がかかります。
そのほか費用	引越し費用や家財道具の処分が必要なら費用が発生します。

さらに詳しく↓

不動産売却に必要な書類

写真付身分証明書	売主様の本人確認のために用います。
登記済権利証・登記識別情報通知	「登記済権利証」は土地や家の所有権移転登記や所有権保存登記が完了したことを証明する書類です。平成18年以降に入手した不動産であれば「登記識別情報」を用意します。登記識別情報通知の見本
固定資産税納税通知書	「固定資産税納税通知書」は、固定資産税の正しい金額を判断するための書類です。紛失した場合は、「固定資産税公課（課税）証明書」で代用できます。
土地測量図・境界確認書	境界トラブル防止のために準備を望まれる書類です。境界を確定した測量図が契約の成立条件になることもあります。
建築確認済証または検査済証・建築設計図書	建築基準法に則って設計されているかを証明するのが「建築確認済証」や「検査済証」です。一戸建てでは用意することが理想です。ただし、紛失などでお手元にない場合、市役所でその書類に代わる証明書が発行できます。また、工事関係の情報を記載した「建築設計図書」「工事記録書」を添えると、買主様に安心してもらいやすくなります。
マンション管理規約・使用細則	区分所有のマンションを売却するときに管理内容や使用ルールがわかる書類です。
修繕履歴	建物のメンテナンスの履歴（リフォームの領収書等）があると適切なメンテナンスが行われてきた証明になります。

不動産売却までのステップ

お問い合わせ・ご相談: 不動産売却をご検討の際、何か疑問や不明点があれば最初に不動産会社へお問い合わせ・ご相談ください。

不動産査定: 「売却できそうな価格」を不動産仲介会社などに算出してもらうことができます。その金額に納得できたときに売却も頼むケースが一般的です。

不動産会社と媒介契約を締結: 査定結果や売却の進め方に問題がなければ、査定額をもとに販売価格を決定し、売主様と不動産会社との間で媒介契約を締結します。

販売活動の開始: 販売活動では、Webサイトで物件情報を宣伝するのが一般的です。売主様のご協力があればオープンルームなどを行う場合もあります。

内覧希望への対応・価格の再検討: 不動産物件の内覧希望があれば対応します。内覧の前には一通りの清掃を済ませて照明をつけておくと好印象です。内覧があっても購入申し込みに結びつかない場合は、価格設定を見直す必要があるかもしれません。

購入希望者様との売却交渉: 購入希望者様が見つかったら、条件交渉に進みます。ここで交渉される主な売却条件は、物件価格、物件のお引き渡し日、代金の支払い方法や支払期日です。できるだけ不満を残さないためには、しっかり要望を伝えておくとよいでしょう。
買主様が住宅ローンを利用する場合には、事前審査をお願いするケースもあります。